La Ley de Vivienda, impulsada por el actual gobierno, ha transformado radicalmente el mercado del alquiler en España. A pesar de las promesas de mejorar el acceso a la vivienda, las medidas adoptadas han generado efectos contrarios, afectando negativamente a propietarios e inversores.
Impacto en la rentabilidad del alquiler
Desde la entrada en vigor de la ley, se han observado los siguientes efectos:
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Reducción de precios en zonas tensionadas: Barcelona, por ejemplo, ha experimentado una disminución del 6,4% en los precios de alquiler en estas áreas. Cadena SER
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Disminución de la oferta: A nivel nacional, la oferta de viviendas en alquiler ha caído un 36,6% entre 2023 y 2024. Observatorio del Alquiler
- Aumento de contratos de alquiler de temporada: En Barcelona, el 26% de los nuevos contratos son de este tipo, frente al 7% en 2023. El País
Mapa de zonas tensionadas
El Ministerio de Vivienda ha declarado zonas tensionadas en diversas comunidades autónomas, incluyendo Cataluña, País Vasco, Navarra, Canarias, Asturias y la Comunidad Valenciana. Estas zonas están sujetas a restricciones en los precios de alquiler y otras medidas. Cadena SER
Consecuencias para propietarios e inversores
Fuga de inversión hacia el extrarradio
La aplicación de controles de precios en zonas tensionadas ha generado una huida masiva de inversores hacia zonas no reguladas, donde todavía existe libertad para pactar precios de mercado y obtener mayor rentabilidad.
En municipios colindantes a grandes ciudades como Móstoles, Badalona, Santa Coloma, Sabadell o Fuenlabrada, los precios han subido entre un 8% y un 14% en apenas un año, según Idealista y Fotocasa.
Estos municipios no están declarados como “zonas tensionadas”, lo que los convierte en zonas “refugio” para inversores y nuevos arrendadores.
¿Quién paga el precio?
Los más perjudicados son los propios vecinos históricos y colectivos vulnerables de estas áreas:
- Desplazamiento social: La llegada de nuevos inquilinos desde la ciudad (expulsados por escasa oferta y precios artificialmente bajos) dispara la competencia por el alquiler en zonas humildes.
- Gentrificación inversa: El encarecimiento rápido de los precios fuerza a familias locales a mudarse más lejos, en un fenómeno comparable a la gentrificación, pero empujado por decisiones políticas.
- Colapso de servicios públicos: El aumento de población en estos municipios no va acompañado de inversión en servicios, lo que degrada la calidad de vida general.
Según datos del Observatorio de Vivienda y Suelo, el alquiler ha subido en zonas no reguladas a un ritmo 3 veces mayor que en zonas tensionadas en el último año.
El Informe de Mercado de Idealista de abril 2025 refleja que la oferta en zonas no tensionadas ha subido un 24%, mientras que en las zonas reguladas sigue desplomándose.
Conclusión
La Ley de Vivienda no ha solucionado el problema del acceso al alquiler. Solo lo ha desplazado.
Al intervenir los precios artificialmente en ciertas zonas, se ha desencadenado una subida generalizada en los alrededores, donde viven los que menos capacidad tienen para asumir esos incrementos. En la práctica, se ha castigado indirectamente a los más vulnerables.
